El Certificado de Informes Previos, como explicamos anteriormente, puede ser solicitado por cualquier persona en la Dirección de Obras Municipales ya que corresponde a información publica.

La información contenida en este documento establece las condiciones normativas que rigen a un predio, de acuerdo a lo que estipula el correspondiente Plan Regulador Comunal vigente.

 

 

De acuerdo a lo que señala el Articulo 116 de la Ley General de Urbanismo y Construcción, respecto a la vigencia de este documento se define así:

 

“El Certificado mantendrá su validez mientras no se modifiquen las normas urbanísticas legales o reglamentarias pertinentes”

 

Por lo tanto, mientras no existan  modificaciones al Plan Regulador bajo el cual se solicitó el Certificado de Informes Previos, este podrá ser utilizado para los fines que se estimen.

 

Pueden descargar el Formulario tipo de Solicitud de Certificado de Informes Previos en este enlace. (PDF)

Comenzamos este 2012 con novedades en nuestros formularios de contacto, que han sido divididos en 3 distintos de acuerdo a los diversos requerimientos que abordamos a través de nuestros servicios de asesorías.

Formulario Regularizaciones: para solicitar presupuestos de Regularización de edificaciones nuevas o sin permiso de edificación, Fusiones/ Subdivisiones, Cambios de Destino, así como también para solicitar presupuestos para Proyectos Sanitarios (Agua Potable y Alcantarillado) y Proyectos Eléctricos (TE1).

 

 

Formulario Contacto / Consultas: donde usted puede enviarnos sus consultas y dudas relativas a sus proyectos. Así como solicitar información relativa a nuestra página.

 

Formulario Tasaciones: un nuevo servicio que implementamos a partir de este 2012, las tasaciones de bienes raíces urbanos, por el momento solo disponibles dentro de la Región Metropolitana.

 

Para acceder a estos formularios debe usted ingresar en este enlace y escoger la opción que motiva su consulta haciendo click sobre la imagen deseada.

 

Agradecemos sus visitas, comentarios y esperamos que este nuevo año sea muy bueno para todos ustedes y que cumplan todos sus proyectos.

 

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De acuerdo a lo estipulado en el Articulo 2 de la Ley Nº 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria, se establecen 2 tipos de condominios que son regulados por esta, los cuales se denominan en Tipo A y Tipo B, y tienen como condicionante principal no estar emplazados en un mismo predio. Las definiciones de cada uno de ellos son:

 

 

Condominios Tipo A:
Son aquellas Construcciones, divididas en Unidades, emplazadas en un terreno de dominio común.

 

 

Condominios Tipo B:
Son aquellos predios, con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, en el interior de cuyos deslindes existen simultáneamente sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada propietario y terrenos de dominio común de todos ellos.

 

 

Respecto a los condominios del Tipo A, el citado articulo hace referencia al concepto de “Unidad”, definiéndolo como:

 

“inmuebles que forman parte de un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo”

 

Durante nuestros años de experiencia y también a través de las consultas que nos llegan vía correo electrónico, hemos conocido casos en los cuales se presenta la “particular” situación en que las viviendas no pueden ser ampliadas en su superficie construida originalmente.

 

Esta situación, bastante desfavorable para quienes adquieren sus viviendas, se da principalmente en grandes loteos de viviendas sociales,  los cuales aprovechan una ventaja de la normativa para construir por sobre el máximo permitido, de acuerdo al coeficiente de constructibilidad.

 

La ventaja o el beneficio normativo al cual nos referimos esta relacionada con el concepto de Loteo con Construcción Simultanea específicamente utilizado en aquellos casos donde el terreno a lotear es de una superficie igual o superior a 1 hectárea, que poseen el beneficio de “alterar las normas del Instrumento de Planificación Territorial respectivo” y reciben la denominación de Loteo DFL2. (Art. 6.2.5 OGUC).

 

Loteos en la comuna de La Florida (imagen: Google Maps)

 

Por otro lado, estos loteos complementariamente a este beneficio pueden acogerse al beneficio de aumento de constructibilidad en un 30% cuando los terrenos loteados provienen de una fusión.

 

De esta manera, al momento de construir, y aprobarse los permisos y recepciones respectivos, las viviendas pueden sobrepasar el coeficiente de constructibilidad consignado en el Plan Regulador, al construirse de manera simultanea. Posteriormente, al pasar la propiedad de los lotes a sus respectivos compradores o beneficiarios de las viviendas, cada lote pasa a ser una entidad única y exclusiva, por lo cual pierde los beneficios anteriormente logrados, donde las viviendas no pueden ser ampliadas porque ya desde entregadas sobrepasaron el máximo de superficie construida para el predio.

Hemos visto anteriormente como llega la electricidad a nuestros hogares y como esta se distribuye dentro de estos a través de la Instalación Interior. En este artículo repasaremos los principales componentes de un circuito eléctrico y sus funciones.

 

Tablero de Distribución:
Su función es la de contener los elementos de protección de la instalación ante sobrecargas (automáticos) y fallas de aislación (diferenciales). Además debe contener la conexión a la Toma de Tierra de Protección. Debe estar ubicado en un lugar de fácil acceso y protegido de la intemperie.

 

 

 

 

Interruptor Termomagnético (Automático):

Es el encargado de proteger los circuitos de la instalación ante cortocircuitos y sobrecargas que puedan producir incendios dada la temperatura que alcanzan los conductores. Su principal función es la de proteger los bienes de la vivienda, artefactos y enceres.
Generalmente las viviendas cuentan con uno general y opcionalmente otros secundarios donde se separan los circuitos de la instalación de alumbrado y fuerza (enchufes).

Por norma, en viviendas de hasta 70 m2 se exigen automáticos generales de 10A como mínimo. Para superficies mayores se exige un interruptor de 16 A exclusivo para los enchufes de la cocina y el lavadero.

Las capacidades recomendadas, de acuerdo a la potencia instalada son:

 

Interruptor Diferencial:

Se usa en los circuitos de fuerza (enchufes) para verificar que la corriente que entra es igual a la que sale. En caso de ser diferentes, esto se debe a una fuga, momento en el cual el Diferencial actúa desconectando el circuito y protegiendo a las personas de electrocuciones.
La fuga se produce por falla de aislación en algún artefacto eléctrico que hace que la corriente fluya por otro camino distinto al NEUTRO, en el peor de los casos a través de una persona.

 

 

 

 

Tierra de Protección:

Es el elemento más importante e indispensable de toda instalación, ya que previene de electrocuciones a través de “recoger” las fallas de aislación de los artefactos que pueden sufrir perdidas de corriente en sus carcasas o partes metálicas.

 

 

Canalización:

Se refiere a los ductos en los cuales se canalizan los conductores que distribuyen la energía a través del circuito interior. Las hay del tipo embutidas (al interior de muros y tabiques) o sobrepuestas (a la vista).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Cajas de Distribución:
Su función es la de almacenar las uniones necesarias para el buen funcionamiento de un circuito, conectándose a los diversos interruptores, enchufes y artefactos. Deben ser fácilmente registrables para tareas de mantención o reparación de los circuitos.

 

 

 

 

 

 

 

 

Luminarias:

Son todas aquellas que proveen de luminosidad a los recintos a través de ampolletas, focos, equipos fluorescentes.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Enchufes:
También denominados “tomas de corriente”, cuya función es de alimentar diversos artefactos a través de un conector de carácter universal. Es muy importante que todos los enchufes cuenten con protección a tierra y si es posible conectados a un circuito único y protegido por un Interruptor Diferencial.

 

 

 

 

 

 

 

Interruptores:
Son aquellos dispositivos que, como su nombre lo dice, interrumpen o permiten el paso de la corriente hacia una luminaria o artefacto.

La Ley de Copropiedad Inmobiliaria, promulgada en diciembre de 1997 con el número 19.537 tiene por objetiva regular un tipo de propiedad inmobiliaria de carácter especial, denominado “régimen”. Esta Ley reemplazó a la antigua “Ley de Venta por Pisos” (Nº 6.071) que rigió por más de 60 años en el país.

“La Ley N° 6.071 de 1937 permitía que los diversos pisos de un edificio y los departamentos en que se divida cada piso, pudieran pertenecer a distintos propietarios, manteniéndose ciertos bienes en copropiedad. Posteriormente, la Ley N° 16.742 de 1968 posibilitó que los conjuntos habitacionales pudieran acogerse a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal.”

Fuente: Historia de la Ley Nº 19.537
Sobre Copropiedad Inmobiliaria. Biblioteca del Congreso Nacional de Chile.

De acuerdo al Articulo 1 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, la ley permite establecer condominios con dominios exclusivos a favor de propietarios distintos, manteniendo uno o más bienes dentro de un dominio común. Por ejemplo, en un condominio de 10 viviendas donde cada propietario posee el dominio de su propiedad, existen bienes de dominio común como las áreas comunes, quinchos, piscinas, salones de eventos, etc.

 

Ejemplo de Condominio y Áreas de Dominio Exclusivo y común. (Planta Vía Google Images)

 

Dentro de los destinos contemplados en la Ley que pueden regirse por este régimen de dominio están las Viviendas, Oficinas, Locales Comerciales, Bodegas, Estacionamientos, Recintos Industriales, Sitios y otros, siempre que sean construcciones enmarcadas dentro de la normativa vigente en los planes reguladores respectivos y emplazados en áreas urbanas, o bien de acuerdo al Art. 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcción, es decir para conjuntos de vivienda social o cuyo valor sea inferior a las 1.000 UF, viviendas de trabajadores o equipamientos del tipo turístico o industrial previamente aprobados por el SAG y la SEREMI de Vivienda correspondiente.

Las Instalaciones Interiores del tipo Eléctrico están presentes en todas nuestras viviendas y lugares de trabajo, hacia donde la energía eléctrica es conducida a través de las redes eléctricas, según les contamos en un articulo anterior.

 

La Instalación Eléctrica Interior se compone de un conjunto de dispositivos conectados al suministro eléctrico, de acuerdo a las distribuciones definidas por el Instalador, la cual recibe el nombre de Circuito Eléctrico. Esta Instalación debe ser realizada por un Instalador Autorizado por la Superintendencia de Electricidad y Combustibles (SEC), la cual verifica el correcto cumplimiento de las Normas de Electricidad en los proyectos eléctricos. La autorización y certificación de las instalaciones eléctricas interiores es un requisito para obtener la Recepción Final de un inmueble.

 

El Circuito Eléctrico interior comienza en el Tablero de Distribución, que es conectado al Medidor para recibir la energía y distribuirla a través de los recintos mediante las canalizaciones que llevan los conductores eléctricos hacia los diferentes puntos.

Esquema Instalación Eléctrica Interior.

 

El Tablero de Distribución contiene los elementos de protección de la instalación, como los Interruptores Termomágneticos (o Automáticos), los Interruptores Diferenciales y la conexión a la Tierra de Protección.

Los conductores eléctricos a través de las canalizaciones (a la vista o embutidas) se distribuyen mediante cajas de distribución hacia los interruptores, luminarias y/o enchufes del circuito.

 

La corriente eléctrica llega a nuestros hogares mediante 3 conductores, conocidos como FASE, TIERRA y NEUTRO, cada cual cumpliendo una función específica, según se ilustra en la siguiente imagen.

 

 

En posteriores artículos detallaremos las funciones de cada uno de los componentes de la instalación y veremos cuales son los tipos más comunes de circuitos presentes en una vivienda.

A diferencia de la Tasación Fiscal, que busca valorizar un inmueble principalmente a partir de sus condiciones físicas, la Tasación Comercial tiene por objetivo determinar el valor de un inmueble dentro de un mercado determinado y dentro de una transacción comercial a partir de definir un valor o precio justo.

 

Para esto las Tasaciones Comerciales se realizan mediante diversos procedimientos y metodologías que abarcan una variedad de factores y principios de valoración que van más allá de las condiciones físicas, las cuales también se toman en cuenta, pero de manera complementaria a las otras metodologías utilizadas, las que consideran variables del tipo legal (normativo), económicas, arquitectónicas, constructivas, urbanísticas, ecológicas y físicas, para determinar el Valor Final de Tasación.

 

Este Valor Final de Tasación debe estar siempre respaldado mediante información fidedigna y razonablemente justificada, de acuerdo a las condiciones de mercado del inmueble en cuestión y al uso de métodos estadísticos que lo validen.

 

Las metodologías y procedimientos de Tasación son amplios y diversos, los que dependen tanto del inmueble a tasar, el propósito de ésta y el mandante. Estas las detallaremos en próximos artículos.

Anteriormente explicamos que era un Plan Regulador, cuales eran sus implicancias y disposiciones, por lo que en esta ocasión detallaremos cuales son los componentes que lo conforman, de acuerdo a lo establecido en la Ley General de Urbanismo y Construcción.

 

El Articulo 42 de la LGUC establece los componentes de todo Plan Regulador:

 

a. Una Memoria explicativa, que contendrá los antecedentes socio-económicos; los relativos a crecimiento demográfico, desarrollo industrial y demás antecedentes técnicos que sirvieron de base a las proposiciones, y los objetivos, metas y prioridades de las obras básicas proyectadas;
b. Un estudio de factibilidad para ampliar o dotar de agua potable y alcantarillado, en relación con el crecimiento urbano proyectado, estudio que requerirá consulta previa al Servicio Sanitario correspondiente de la Región;
c. Una Ordenanza Local que contendrá las disposiciones reglamentarias pertinentes, y
d. Los planos, que expresan gráficamente las disposiciones sobre uso de suelo, zonificación, equipamiento, relaciones viales, límite urbano, áreas prioritarias de desarrollo urbano, etc.

Todos estos componentes (documentos y planos) en su conjunto constituyen un solo cuerpo legal para efectos de su aprobación, modificación y aplicación.

 

No todas las comunas tienen Plan Regulador Comunal (PRC). Aquellas en que no existe Plan Regulador, se rigen por el Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano, o bien por el de otras comunas. En comunas nuevas que no poseen PRC, o que están en proceso de aprobación, como Cerrillos o Estación Central por ejemplo, se aplica el de una comuna vecina como Maipú. En otras comunas luego del terremoto del 27 de Febrero de 2011, se debieron replantear sus planes reguladores o apurar el proceso de aprobación.

 

Si usted quiere conocer cuales son las comunas que tienen Plan Regulador en Santiago y desde que fecha está vigente, puede verlo en este enlace donde también podrá conocer la ubicación de la Dirección de Obras de cada Municipalidad, de acuerdo a la información que hemos recopilado.

De acuerdo a informaciones de Prensa, el Gobierno enviará próximamente un Proyecto de Ley que busca agilizar el proceso de obtención de Permisos de Edificación, que en la actualidad tiene plazos de entrega que pueden llegar hasta los 450 días, cuando actualmente el plazo legal señala que las Direcciones de Obras tienen un plazo de 30 días para responder respecto a las solicitudes.

 

“Las demoras, según el MINVU, ocurren porque no existen incentivos para las DOM y porque no están definidas las responsabilidades en el aparato público frente a posibles problemas de las iniciativas, lo que expone al director de obras.”

Para agilizar el proceso, se buscara potenciar las figuras de los Inspectores Técnicos de Obra (ITO), Revisores Independientes (RI) y Revisores de Cálculo, quienes serán los responsables de revisar y verificar el cumplimiento de las normativas previamente a la solicitud del Permiso. Actualmente lo único que está vigente al respecto, es la figura de  Revisor Independiente, quien asume las responsabilidad de revisar el proyecto previamente a su ingreso en la DOM y también agilizar la obtención de permisos, ya que su labor reemplaza a la revisión municipal, que es lo que el MINVU buscaría complementar mediante la inclusión de ITO’s y Revisores Estructurales en el proceso, quienes también están incluidos actualmente en la ley dentro de los profesionales que intervienen, pero de manera opcional.

 

“Para esas funciones se crearán registros públicos de profesionales -del ámbito de la construcción-, quienes serán subsidiariamente responsables de los proyectos y recibirán sanciones si fallan en sus procedimientos.”

Asimismo se buscara potenciar la figura de los SEREMI en casos que las municipalidades no cumplan los plazos de revisión, lo cual conllevaría una multa respecto al pago de derechos municipales, lo cual no esta contemplado actualmente.

 

Fuente: blogs.elmercurio.com