El pasado 6 de Marzo de 2012 entró en vigencia la nueva Ley Nº 20.563 con el objetivo de regularizar la construcción de bienes raíces destinados a microempresas y equipamiento social. El texto de la Ley a modo desglosado detalla:

 

- Se aplica para edificaciones con o sin permiso de edificación, pero sin recepción final. También para aquellos que hayan realizado un cambio de destino de hecho (sin tramitarlo). (Art. 1º)

 

- La vigencia es de 2 años a partir de la publicación de la Ley, es decir, hasta el 6 de marzo de 2014. (Art. 2º)

 

- Esta destinada a microempresas inofensivas, de superficie edificada inferior a 250 m2, y en el caso de los equipamientos sociales hasta los 400 m2 construidos (Art. 2º).

 

- Les serán aplicables solo las disposiciones de los planes reguladores que siguen:
a) aquellas referidas a Zonas de Riesgo, Protección o Declaraciones de Utilidad Pública.

b) Normas técnicas de habitabilidad, seguridad, estabilidad, instalaciones interiores de electricidad, gas y sanitarias.
Estas serán certificadas por el Arquitecto que patrocine la solicitud de Permiso de Edificación. (Art. 3º)

 

Microempresa: toda actividad industrial, comercial o de servicios, excluidas las de salud, educación y de expendio de alcoholes, cuyas edificaciones destinadas al desarrollo de la actividad no excedan los 250,00 metros cuadrados edificados.

Equipamiento Social: edificaciones destinadas principalmente a actividades comunitarias, tales como: sedes de juntas de vecinos, centro de actividades religiosas, centros de madres, clubes sociales y locales comunitarios.

- Las municipalidades que regularicen estas construcciones deberán otorgar las patentes correspondientes. (Art. 4º)

 

- El plazo de revisión de los antecedentes por parte de la municipalidad es de 180 días. Posteriormente, si corresponde, se otorgará simultáneamente el Permiso de Edificación y la Recepción Final de la edificación. (Art. 5º)

 

- El pago de Derechos Municipales está reducido en un 50%

 

Requisitos:

Se deberán presentar ante la Dirección de Obras Municipales respectiva los siguientes documentos:

 

a) Croquis de Ubicación, escala 1:500
b) Planos de Arquitectura, escala 1:50 elaborados por un Arquitecto.

c) Especificaciones Técnicas resumidas.

d) Certificado de Calificación de Actividad Inofensiva, en caso de microempresas. Este se obtiene en el SESMA

Tal como explicamos anteriormente, en nuestro articulo acerca de la Carga de Ocupación, esta junto al concepto de Destino, tienen directa relación con el concepto que explicaremos en este artículo, los Edificios de Uso Publico, definidos en la OGUC como:

 

“aquel con destino de equipamiento cuya carga de ocupación total, es superior a 100 personas”

 

Este tipo de edificios, al presentar una carga de ocupación mayor a 100 personas, debe cumplir con una serie de requisitos especiales al momento de solicitar un Permiso de Edificación, donde los principales son:

 

- Contar con un Revisor de Proyecto de Cálculo Estructural, que pertenezca a los registros que para tal efecto maneja el MINVU y que sea externo a los profesionales que trabajen en el proyecto en cuestión. (Art. 116 bis A  - LGUC y Art 5.1.25 OGUC)

- Contar con un Inspector Técnico de Obra que vele por el cumplimiento de las medidas de gestión y control de calidad y que verifique el proyecto se realiza de acuerdo a la normativa vigente y al permiso aprobado. (Art. 143 LGUC)

- Contar con los servicios de un Revisor Independiente. En aquellos edificios con destinos mixtos, el Revisor podrá revisar sólo la superficie que corresponda a Edificio Publico.

- Cumplir con los requisitos de accesibilidad universal establecidos en el articulo 4.1.7 de la Ordenanza General.

- Contar con un recinto destinado a servicio higiénico para personas con discapacidad.

- Cumplir con las disposiciones de seguridad establecida en el Capitulo 2 del titulo 4 de la OGUC, en los espacios destinados al público.

- Presentar Informes Favorables de Revisores Independientes al momento de solicitar un Permiso de Edificación. (Art. 5.1.7 OGUC)

- Se les pueden exigir por parte de la Municipalidad a través del Plan Regulador, la construcción de portales o marquesinas cuando enfrenten espacio publico o edificios del mismo carácter, siempre en base a razones fundadas. (Art. 2.7.7 OGUC)

En el Servicio de Impuestos Internos (SII) trabajan a toda máquina para el nuevo proceso de reevalúo de propiedades no agrícolas. Todo debe estar listo para, a partir de enero de 2013, comenzar a enviar las cartas del avalúo vigente para los próximos cinco años.

 

Más de 700 personas están actualizando información y cruzando datos para obtener cifras que se ajusten lo más posible a la realidad de los más de 5,6 millones de terrenos y construcciones que participan del proceso. Cada año por este concepto se debieran recaudar unos US$ 1.600 millones, y eso que el 65% de las propiedades están exentas del pago.

 

El SII ya tiene en su poder los expedientes de cada comuna , los que incluyen datos como planos, información de usos de suelo, valores de transferencia y tasaciones bancarias. Con esto están definiendo la zonificación dentro de las comunas que servirá como base para el nuevo cálculo. Con eso listo, se aplican factores específicos, como calidad de la vivienda analizada o el tipo de sitio en que está ubicada para lograr el evalúo fiscal final.

 

 

Según explica el subdirector del Departamento de Avaluaciones del SII, Ernesto Terán, en la zonificación está la mayor diferencia con el polémico proceso que en 2006 fijó por última vez, y después de once años, las contribuciones.

 

Esa vez se utilizó una subdivisión mucho más amplia: en un mismo grupo podían quedar barrios comerciales y residenciales siendo que el avalúo base era evidentemente distinto. “Cuando la división es más amplia, se tienen que aplicar muchos coeficientes para el cálculo. Hoy en Las Condes hay doce zonas vigentes y se está estudiando una propuesta para que sean unas 180 . Se sectoriza de forma más acotada y dividimos la comuna en zonas homogéneas”, explica Terán.

 

De esta forma, lo que se logra es un valor “más único” para cada sector y “se limita la posibilidad de error”. Además, en el Servicio trabajan para acotar la discrecionalidad de los fiscalizadores. “Queremos incorporar la mayor cantidad de información que tenga que ver con los coeficientes que se usan para el cálculo de las propiedades a un sistema centralizado”, explica Terán quien agrega que la idea es que el criterio sea único.

 

Avalúo: “No debiera haber grandes cambios”

Respecto a los montos en que subirán o bajarán los reavalúos de las propiedades, Terán prefiere no dar cifras. Lo que sí asegura es que, a diferencia de 2006, “no debiera haber grandes cambios”.

“En esa oportunidad influyó que la Ley de Rentas Municipales II estaba recién aprobada y que se habían eliminado muchas exenciones. El impacto fue muy fuerte”, agrega.

 

“En estricto rigor, el reavalúo total del primer semestre del próximo año no será mayor que lo que hoy estamos cobrando por la sobretasa especial a las propiedades de más de $96 millones que se aplicó para financiar la reconstrucción después del terremoto y que se acaba a fin de año”, explica. Eso sí, el segundo semestre, las cosas debieran cambiar y los montos totales de recaudación podrían subir hasta un 10% tal como se establece por ley.

 

*Fuente: Noticia publicada el día 4 de Mayo en www.seconstruye.cl

Todo Proyecto Eléctrico que se ejecute en una obra nueva o en una ampliación, requiere para la obtención de la Recepción Final presentar un documento que certifique tales instalaciones realizadas al interior de la vivienda.

 

Esta certificación en Chile la entrega la Superintendencia de Electricidad y Combustibles (SEC) mediante el procedimiento conocido comúnmente como TE1, el cual se define como la Declaración de Instalación Eléctrica Interior, y debe ser realizada por un Instalador Eléctrico Autorizado.

 

 

Actualmente existen 2 modalidades para realizar estas declaraciones, una de manera presencial y la otra a través de internet. La ventaja de esta última es la rapidez del sistema, que reduce los plazos a un máximo de 10 días y se realiza todo a través de la página de la SEC. Este sistema lleva por nombre “e-declarador” y puede encontrar más información al respecto en este enlace.

 

En el caso de realizar la declaración de manera presencial en las oficinas de la SEC, los documentos requeridos son:

 

a)    Formulario TE1 (3 copias) descargable desde acá
b)    Memoria explicativa (obligatoria para instalaciones con potencia igual o mayor a 20 kW) 
c)    Plano de la Instalación
d)    Certificado de Proyecto de Vivienda Social, emitido por la Dirección de Obras del municipio correspondiente (sólo cuando se trate de viviendas sociales)
e)    Permiso de Edificación Municipal (aplicable sólo para agentes declarantes como arquitectos y constructores civiles)
f)    Certificado de cumplimiento del D.S. N° 686/98 (sólo para las regiones II, III y IV)

(Fuente: www.sec.cl)

En el caso de realizar el trámite por internet, estos documentos se completan de manera online, los planos y documentos se adjuntan a la declaración según lo va pidiendo el sistema en el momento de realizar la declaración.

 

Recuerdo que esta declaración de TE1 solo la pueden realizar instaladores autorizados. Para contactarse con uno puede hacerlo a través de nuestros formularios, o bien buscar algunos en los registros del SEC.

El Certificado de Informes Previos, como explicamos anteriormente, puede ser solicitado por cualquier persona en la Dirección de Obras Municipales ya que corresponde a información publica.

La información contenida en este documento establece las condiciones normativas que rigen a un predio, de acuerdo a lo que estipula el correspondiente Plan Regulador Comunal vigente.

 

 

De acuerdo a lo que señala el Articulo 116 de la Ley General de Urbanismo y Construcción, respecto a la vigencia de este documento se define así:

 

“El Certificado mantendrá su validez mientras no se modifiquen las normas urbanísticas legales o reglamentarias pertinentes”

 

Por lo tanto, mientras no existan  modificaciones al Plan Regulador bajo el cual se solicitó el Certificado de Informes Previos, este podrá ser utilizado para los fines que se estimen.

 

Pueden descargar el Formulario tipo de Solicitud de Certificado de Informes Previos en este enlace. (PDF)

Comenzamos este 2012 con novedades en nuestros formularios de contacto, que han sido divididos en 3 distintos de acuerdo a los diversos requerimientos que abordamos a través de nuestros servicios de asesorías.

Formulario Regularizaciones: para solicitar presupuestos de Regularización de edificaciones nuevas o sin permiso de edificación, Fusiones/ Subdivisiones, Cambios de Destino, así como también para solicitar presupuestos para Proyectos Sanitarios (Agua Potable y Alcantarillado) y Proyectos Eléctricos (TE1).

 

 

Formulario Contacto / Consultas: donde usted puede enviarnos sus consultas y dudas relativas a sus proyectos. Así como solicitar información relativa a nuestra página.

 

Formulario Tasaciones: un nuevo servicio que implementamos a partir de este 2012, las tasaciones de bienes raíces urbanos, por el momento solo disponibles dentro de la Región Metropolitana.

 

Para acceder a estos formularios debe usted ingresar en este enlace y escoger la opción que motiva su consulta haciendo click sobre la imagen deseada.

 

Agradecemos sus visitas, comentarios y esperamos que este nuevo año sea muy bueno para todos ustedes y que cumplan todos sus proyectos.

 

Recuerden de seguirnos también en Facebook y Twitter.

De acuerdo a lo estipulado en el Articulo 2 de la Ley Nº 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria, se establecen 2 tipos de condominios que son regulados por esta, los cuales se denominan en Tipo A y Tipo B, y tienen como condicionante principal no estar emplazados en un mismo predio. Las definiciones de cada uno de ellos son:

 

 

Condominios Tipo A:
Son aquellas Construcciones, divididas en Unidades, emplazadas en un terreno de dominio común.

 

 

Condominios Tipo B:
Son aquellos predios, con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, en el interior de cuyos deslindes existen simultáneamente sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada propietario y terrenos de dominio común de todos ellos.

 

 

Respecto a los condominios del Tipo A, el citado articulo hace referencia al concepto de “Unidad”, definiéndolo como:

 

“inmuebles que forman parte de un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo”

 

Durante nuestros años de experiencia y también a través de las consultas que nos llegan vía correo electrónico, hemos conocido casos en los cuales se presenta la “particular” situación en que las viviendas no pueden ser ampliadas en su superficie construida originalmente.

 

Esta situación, bastante desfavorable para quienes adquieren sus viviendas, se da principalmente en grandes loteos de viviendas sociales,  los cuales aprovechan una ventaja de la normativa para construir por sobre el máximo permitido, de acuerdo al coeficiente de constructibilidad.

 

La ventaja o el beneficio normativo al cual nos referimos esta relacionada con el concepto de Loteo con Construcción Simultanea específicamente utilizado en aquellos casos donde el terreno a lotear es de una superficie igual o superior a 1 hectárea, que poseen el beneficio de “alterar las normas del Instrumento de Planificación Territorial respectivo” y reciben la denominación de Loteo DFL2. (Art. 6.2.5 OGUC).

 

Loteos en la comuna de La Florida (imagen: Google Maps)

 

Por otro lado, estos loteos complementariamente a este beneficio pueden acogerse al beneficio de aumento de constructibilidad en un 30% cuando los terrenos loteados provienen de una fusión.

 

De esta manera, al momento de construir, y aprobarse los permisos y recepciones respectivos, las viviendas pueden sobrepasar el coeficiente de constructibilidad consignado en el Plan Regulador, al construirse de manera simultanea. Posteriormente, al pasar la propiedad de los lotes a sus respectivos compradores o beneficiarios de las viviendas, cada lote pasa a ser una entidad única y exclusiva, por lo cual pierde los beneficios anteriormente logrados, donde las viviendas no pueden ser ampliadas porque ya desde entregadas sobrepasaron el máximo de superficie construida para el predio.

Hemos visto anteriormente como llega la electricidad a nuestros hogares y como esta se distribuye dentro de estos a través de la Instalación Interior. En este artículo repasaremos los principales componentes de un circuito eléctrico y sus funciones.

 

Tablero de Distribución:
Su función es la de contener los elementos de protección de la instalación ante sobrecargas (automáticos) y fallas de aislación (diferenciales). Además debe contener la conexión a la Toma de Tierra de Protección. Debe estar ubicado en un lugar de fácil acceso y protegido de la intemperie.

 

 

 

 

Interruptor Termomagnético (Automático):

Es el encargado de proteger los circuitos de la instalación ante cortocircuitos y sobrecargas que puedan producir incendios dada la temperatura que alcanzan los conductores. Su principal función es la de proteger los bienes de la vivienda, artefactos y enceres.
Generalmente las viviendas cuentan con uno general y opcionalmente otros secundarios donde se separan los circuitos de la instalación de alumbrado y fuerza (enchufes).

Por norma, en viviendas de hasta 70 m2 se exigen automáticos generales de 10A como mínimo. Para superficies mayores se exige un interruptor de 16 A exclusivo para los enchufes de la cocina y el lavadero.

Las capacidades recomendadas, de acuerdo a la potencia instalada son:

 

Interruptor Diferencial:

Se usa en los circuitos de fuerza (enchufes) para verificar que la corriente que entra es igual a la que sale. En caso de ser diferentes, esto se debe a una fuga, momento en el cual el Diferencial actúa desconectando el circuito y protegiendo a las personas de electrocuciones.
La fuga se produce por falla de aislación en algún artefacto eléctrico que hace que la corriente fluya por otro camino distinto al NEUTRO, en el peor de los casos a través de una persona.

 

 

 

 

Tierra de Protección:

Es el elemento más importante e indispensable de toda instalación, ya que previene de electrocuciones a través de “recoger” las fallas de aislación de los artefactos que pueden sufrir perdidas de corriente en sus carcasas o partes metálicas.

 

 

Canalización:

Se refiere a los ductos en los cuales se canalizan los conductores que distribuyen la energía a través del circuito interior. Las hay del tipo embutidas (al interior de muros y tabiques) o sobrepuestas (a la vista).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Cajas de Distribución:
Su función es la de almacenar las uniones necesarias para el buen funcionamiento de un circuito, conectándose a los diversos interruptores, enchufes y artefactos. Deben ser fácilmente registrables para tareas de mantención o reparación de los circuitos.

 

 

 

 

 

 

 

 

Luminarias:

Son todas aquellas que proveen de luminosidad a los recintos a través de ampolletas, focos, equipos fluorescentes.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Enchufes:
También denominados “tomas de corriente”, cuya función es de alimentar diversos artefactos a través de un conector de carácter universal. Es muy importante que todos los enchufes cuenten con protección a tierra y si es posible conectados a un circuito único y protegido por un Interruptor Diferencial.

 

 

 

 

 

 

 

Interruptores:
Son aquellos dispositivos que, como su nombre lo dice, interrumpen o permiten el paso de la corriente hacia una luminaria o artefacto.

La Ley de Copropiedad Inmobiliaria, promulgada en diciembre de 1997 con el número 19.537 tiene por objetiva regular un tipo de propiedad inmobiliaria de carácter especial, denominado “régimen”. Esta Ley reemplazó a la antigua “Ley de Venta por Pisos” (Nº 6.071) que rigió por más de 60 años en el país.

“La Ley N° 6.071 de 1937 permitía que los diversos pisos de un edificio y los departamentos en que se divida cada piso, pudieran pertenecer a distintos propietarios, manteniéndose ciertos bienes en copropiedad. Posteriormente, la Ley N° 16.742 de 1968 posibilitó que los conjuntos habitacionales pudieran acogerse a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal.”

Fuente: Historia de la Ley Nº 19.537
Sobre Copropiedad Inmobiliaria. Biblioteca del Congreso Nacional de Chile.

De acuerdo al Articulo 1 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, la ley permite establecer condominios con dominios exclusivos a favor de propietarios distintos, manteniendo uno o más bienes dentro de un dominio común. Por ejemplo, en un condominio de 10 viviendas donde cada propietario posee el dominio de su propiedad, existen bienes de dominio común como las áreas comunes, quinchos, piscinas, salones de eventos, etc.

 

Ejemplo de Condominio y Áreas de Dominio Exclusivo y común. (Planta Vía Google Images)

 

Dentro de los destinos contemplados en la Ley que pueden regirse por este régimen de dominio están las Viviendas, Oficinas, Locales Comerciales, Bodegas, Estacionamientos, Recintos Industriales, Sitios y otros, siempre que sean construcciones enmarcadas dentro de la normativa vigente en los planes reguladores respectivos y emplazados en áreas urbanas, o bien de acuerdo al Art. 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcción, es decir para conjuntos de vivienda social o cuyo valor sea inferior a las 1.000 UF, viviendas de trabajadores o equipamientos del tipo turístico o industrial previamente aprobados por el SAG y la SEREMI de Vivienda correspondiente.